Финансы - инвестирование - Пути ипотеки-бесплатно быстрее
Некоторые ипотечные заемщики имеют только две вещи в виду: "сколько я могу себе позволить?" и "какие будут мои ежемесячные выплаты будут?" Они максимум из их финансами на ипотечные долги и использовать только проценты или отрицательной амортизацией ипотечного кредитования, чтобы минимизировать ежемесячные платежи. Затем, они полагаются на дом рост цен на затмение риски, связанные с постоянной или возрастающей ипотечный баланс.
Во многих случаях, если эти домовладельцы не посчастливилось накопить некоторую справедливость в своих домах, они максимум из своих финансов через домашней справедливости кредита или обналичить рефинансирования, а затем использовать полученные средства для предоставления дополнительных покупок, оплатить задолженность по потребительскому кредиту, или даже сделать дополнительные инвестиции. Звук рискованно? Это. В этой статье мы покажем вам, как убедитесь, что у вас есть ипотека, вы можете себе позволить и долевого участия в строительстве, оплатив его быстро.
Оформление Ипотечного Математике Сходится
Каждый ипотечный кредит имеет график погашения . График погашения-это Таблица, которая выкладывает каждой запланированной ипотечный платеж в хронологическом порядке, начиная с первого платежа и заканчивая окончательной оплаты. (Читать подробнее об амортизации см. в разделе понимание структуры оплаты ипотеки и делают риск-решений на основе ипотеки . )
В графике амортизации, каждый платеж разбивается на выплату процентов и основной платеж. В начале график погашения, большой процент от общей суммы платежа-это проценты, и небольшой процент от общей суммы платежа-это основные. Как вы платите ипотечный кредит, сумма, которая выделяется на проценты уменьшается и количество отпущенного основные увеличивается.
Расчет амортизации легче понять, разбив его на три части:
Часть 1 - графа 5: Общая месячных расчетных выплату детям суммарный ежемесячный платеж отображается приведенной ниже формулой.
Где:a = периодический платеж amountP = ипотека оставшиеся основные balancei = периодическая процентная ратен = общее количество запланированных платежей
Часть 2 - Столбец 6: Периодический Процент
Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 1
Расчет периодического процентная ставка рассчитывается как показано ниже:
Периодическая процентная ставка (графа 3) х остаток основного долга (столбец 4)
Примечание: процентная ставка, указанным в колонке 3-это годовая процентная ставка. Его необходимо разделить на 12 (месяцев), чтобы прибыть на периодическую процентную ставку.
Часть 3 - столбец 7: Основные расчет выплату детям периодического основного платежа отображается приведенной ниже формулой.
Общая сумма платежа (столбец 5) – периодические выплаты процентов (колонка 6)
Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 2
На рис. 2 показан график погашения в течение 30 лет 8% с фиксированной процентной ставкой ипотека. Ради космоса, показаны только первые пять и последние пять месяцев .
Амортизация график демонстрирует, как платить дополнительные $300 каждый месяц к основной остаток того же ипотечного показано на рис. 1 приведет к сокращению срока ипотеки до 21 года и 10 месяцев (262 всего месяца против 360), так и уменьшить общую сумму уплаченных процентов за весь срок ипотеки на $209,948.
Как вы можете видеть, остатка основного долга по ипотечному уменьшается более чем дополнительные $300 вы бросаете на нее каждый месяц. Это экономит вам больше денег, сокращая месяцев проценты, начисляемые на оставшийся срок.
Например, если дополнительные $300 платили каждый месяц в течение 24 месяцев в начале 30-летней ипотеке, лишняя сумма, на которую остаток основного долга уменьшается, превышает $7,200 (или $300 х 24). Фактическая сумма спасли, заплатив дополнительные $300 в месяц к концу второго года составляет $7,430. Сорок два. Ты спас себя $200 в течение первых двух лет вашей ипотеки, а польза только возрастет, так как они усугубляют течение всего срока ипотеки!
Это потому, что когда лишние $300 применяется к основной остаток ипотечного кредита каждый месяц, больший процент от запланированного ипотечный платеж применяется к основной остаток ипотечного кредита в последующие месяцы. (Узнайте больше об ипотечных платежей в нашей Основы ипотечного кредитования учебник. )
Истинные преимущества, что делает ускоренные платежи по кредиту
Преимущества делает ускоренные платежи оцениваются путем расчета, что сохраняется и сдался. Например, вместо того, чтобы сделать дополнительные $300 в месяц оплаты за ипотеку показано выше, $300 может быть использован, чтобы сделать что-то еще. Это называется анализ затрат и выгод.
Допустим, что потребитель с ипотекой в приведенных выше графиков амортизации пытается решить, следует ли сделать $300 в месяц ускоренный ипотечные платежи. Потребитель рассматривает три варианта, как показано ниже. Для каждого варианта мы сможем рассчитать затраты и выгоды, или то, что можно спасти против того, что дали. (Ради этого примера, мы предполагаем, что усиление справедливости в доме с помощью домашней справедливости кредита не вариант. Мы также собираемся игнорировать налогового вычета по ипотечным кредитам, которые могли бы изменить номера несколько. )
Три варианта домовладельцев включают в себя:
Получая $14,000 пятилетний потребительский кредит по ставке 10% купить лодку.
Погашение задолженности по кредитной карте $12 000, которые несет в себе 15% годовых (смешано ежедневно).
Инвестирование на фондовом рынке.
Вариант 1: покупка boatThe решение купить лодку как удовольствие и экономики. Лодка—так же, как многих других потребителей "игрушки" - это обесценивающийся актив. Добавление задолженность домохозяйств на покупку неликвида, обесценивающиеся активы, добавляет риск к бухгалтерскому балансу бытовых . Этот потребитель должен взвесить полезность (удовольствие), полученных от владения лодкой против истинной экономики решение.
Мы можем посчитать, что кредит в $14,000 на лодке по ставке 10%, а пятилетний срок будут ежемесячные платежи в размере 297. Сорок шесть.
Затрат BreakdownIf домовладелец составил $300 ускоренной оплаты за первые пять лет ипотеки, а не покупать лодку, для этого нужно было сократить срок ипотеки на 47 месяцев, сэкономив $2,935. 06 на 47 месяцев, 313 месяца в будущем. С использованием ставки дисконтирования на 3%. это имеет значение $59,501. Кроме того, если ускоренные платежи по кредиту не вносились, остаток основного долга по ипотеке будет снижена еще на $21,599 к концу пятилетнего периода. Этот досрочного погашения долга снижает риск на балансе бытовых . (Чтобы узнать больше о влиянии рецептуры по вашим кредитам, увидеть понимание ценности денег во времени. )
Решив купить лодку, потребитель тратит $297. 46 в месяц в течение пяти лет, чтобы иметь $14,000 лодка. В $297 в месяц в течение 60 месяцев равняется приведенной стоимости $16,554.
Поставив $300 на ипотеку, этот потребитель будет экономить $59,501 за ипотеку. Покупая лодку, нужно потратить $16,554, чтобы заплатить за $14,000 лодку, которая, вероятно, подешевевшие перепродажи.
Таким образом, потребитель должен спросить себя, если удовольствие от владения лодкой стоит большой разрыв в экономике.
Вариант 2: оплачиваете кредитной картой 12,000 $debtThe ежедневный компаундирования процентной кредитной картой делает этот расчетный комплекс. Процентной кредитной картой усугубляется ежедневно, но потребитель не может сделать ежедневные выплаты. Однако, расчет амортизации график говорит, что если потребитель платит около $300 в месяц за пять лет, которые человек может устранить задолженность по кредитной карте.
Как и в первом примере, делая ускоренные платежи по ипотеке в размере $300 каждый месяц в течение первых пяти лет будет уходить домовладелец с текущей стоимостью будущей экономии выплату $59,501.
Заплатив $300 в месяц в течение пяти лет для ликвидации задолженности кредитной карты, потребитель может устранить 12,000 $в задолженности по кредитной карте с 15% годовых.
Мы знаем, что если потребитель делает ускоренные платежи по кредиту, задолженность по кредитной карте будут начисляться проценты и остаток задолженности будет увеличиваться с возрастающей скоростью. Если мы смешиваем 12,000 $ежедневно в среднем на 15% в течение 60 месяцев мы получим 25,400 $. Если мы предположим, что после пяти лет ускоренного ипотеки, потребитель может затем начать погашение задолженности по кредитной карте по $300 в месяц, это займет больше чем 50 лет в $300 в месяц, чтобы погасить задолженность по кредитной карте в этот момент. В этом случае, платить вниз по задолженности кредитной карты является наиболее экономичным выбором.
Вариант 3: вкладывать деньги в акции marketWe уже показали, что потребитель будет сохранить текущую стоимость $59,501 путем ускоренной выплаты по кредиту в $300 за первые пять лет ипотеки. Прежде чем мы сравниваем ускоренного накопления взноса по ипотеке до возвращения, которые могут быть сделаны на фондовом рынке за тот же период времени, мы должны отметить, что делать какие-либо предположения о доходности акций на рынке является крайне рискованным. Возвращает фондового рынка волатильны. Историческая среднегодовая доходность индекса s&амп;Индекс P 500 составляет около 11%, но несколько лет это, и несколько лет это вниз.
Поставив $300 на ипотеку означает приведенная стоимость $59,501 будущих выплаты по ипотеке и снижение $21,599 в основной остаток ипотеки за первые пять лет ипотеки. Это снижает риски, связанные с долгом.
Если потребитель решает инвестировать $300 ежемесячно за пятилетний период на фондовом рынке - при условии, что средняя годовая доходность 11% - это доходность всего портфеля стоимостью $23,855 который имеет значение $20,536 (со скидкой в 3%), что гораздо меньше, чем приведенная стоимость $59,501 понял, делая ускоренные платежи по кредиту.
Однако, если мы предполагаем, что $23,855 будет продолжать получать годовой доход в размере 11% за 60 месяцев - до 313 месяц, точка, в которой выплаты по ипотеке будут устранены - общая стоимость портфеля на тот момент будет $239,989. Это больше, чем текущая стоимость будущих накоплений выплаты кредитов в то время, которое будет $129,998.
Мы можем сделать вывод, что инвестирование на фондовом рынке в долгосрочной перспективе может сделать больше экономического смысла - но это только в идеальном мире.
Нижняя Линия
Домовладельцы должны понимать, что чем больше кредитов по сравнению со стоимостью дома, тем больше риск они берут на себя. Они также должны знать, что дома рост цен не следует полагаться на затмение риски ипотечного долга. Кроме того, они должны понимать, что погашение ипотечного долга снижает риск и может быть к их экономической выгоды.
Одним из ключевых аспектов принятия ускоренных платежей по ипотеке является то, что каждый доллар снижения остаток основного долга ипотечного уменьшает сумму процентов, уплаченную в составе будущих плановых платежей, и увеличивает сумма основного долга погашена, как и часть тех же платежей. Поэтому простой расчет, что суммы до суммы процентов сохраняется в течение периода, который заканчивается раньше, чем кредит будет погашен не полностью отражают всю выгоду от создания ускоренной выплаты по кредиту. В настоящее время расчет стоимости будущего сберегательные платеж-это более точный анализ. Кроме того, каждый доллар основные, которые платят слишком рано уменьшает риск на балансе бытовых .
По-прежнему заинтересованы в рефинансировании ипотечного кредита? Тогда проверить истинный экономики рефинансирование ипотечного кредита и американская мечта или ипотечный кошмар?